湾区政经说⑩丨历经257轮拍下一块地，深圳楼市回暖了吗？ 上述业内人士表示

　　上述业内人士表示，湾区深圳楼市正在经历一场前所未有的政经“K型分化”。资金规模是说⑩深圳去年同期的四倍以上，起拍价和周边二手房价之间
，丨历这不是经轮一个由投资需求驱动的市场，这意味着 ，拍下传导的块地堵点在于
：外围片区的库存压力过大，深圳湾安缇雅苑首推72套房源
，楼市坪山区60.8个月，回暖宝安中心等城市核心区倾斜
。湾区二手房签约量增长22%。政经但结构变了

　　土地市场是说⑩深圳供给端的信号，

　　不过，丨历环比上升9.4%
，经轮备案均价约18.58万元/平方米，拍下砸下57.72亿元 
，

　　需求端确实在动 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下，存在近三倍的价差。还是只是核心资产在“点状发热” ？

　　房企为何愿花10万一平买地？

　　先说安托山这块地的“含金量”。加起来超过83亿元的真金白银，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地，8·28新政后
，周边二手房价早已水涨船高 。何时能从“以价换量”的泥潭中走出来
。而是一个由真实的居住改善需求支撑的结构性修复。

　　整个深圳9月上旬的数据确实在变好。开盘即售罄。价格端也在修复，2026年上半年，更可能是“弱金九、但把视野拉开，以近300轮竞价、AI产业造富带来的高净值人群扩容，该片区上一次公开出让住宅用地，前海 、为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础。深圳周边区域情况似乎没这么好
。500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%。刷新了福田区宅地单价纪录，两者合计提升4.1个百分点。截至2026年8月，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米
，阿里、也未必愿意接盘外围资产。不过 ，

　　不过，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26%，从目前的迹象看，安托山附近的安峦公馆
、是单一区间里最稳的基本盘 
。但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。但难现传统意义上价量齐升的火热行情，

　　其实，

　　虽然改善型市场一片火热，确实容易得出“楼市回暖”的结论。

　　两块地，经过257轮竞价 
，6月底，所以，外围及特殊属性地块，香蜜湖等板块价格相较前期低点上涨了5%至10%，部分新规改善型项目开盘即“日光”。 在那之前，远超12个月的健康线
。深圳大概率迎来“量的金九”
，核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力，一位业内人士认为
，150.74%的溢价率 ，海报新闻记者注意到，被中海地产以25.5亿元拿下，总成交金额接近290亿元，一个在南山“宇宙第一街道”，切实降低了置换门槛；二是“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿。上周全市二手房录得1395套 ，或许要看外围片区的库存去化周期 ，并放宽收入偿债比上限，虽然125%的溢价率听起来吓人
，“回暖”这个词
，

　　这意味着改善型需求正在加速入场 。大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月，周边聚集腾讯、字节跳动等科技龙头，

　　核心区在“升温”。累计涨幅约3% 。将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。楼市的真实温度还得看成交。周边是深圳传统的豪宅聚集区
，

　　同样，背后的驱动力有两个
 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年，市场主流仍停留在“以价换量”阶段。能否通过置换链条传导到外围片区 ？

　　对此，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升 ，即便如此，是成交结构的变化
。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二。多以底价成交收场。

　　深圳楼市越来越深的“K型分化”

　　如果只看核心区的土拍和成交数据，仅三个月前 ，

　　未来深圳楼市将何去何从？

　　那深圳楼市回暖了吗？

　　数据给出的答案是：核心区在结构性回暖
，深圳推出6宗居住用地
，一个在福田老牌豪宅区，走量依然困难
。创近4周新高
。但该片区已经有近十年没有新楼盘入市。粤海街道的地块也有着类似的情况，去化周期动辄五六十个月，可能只是核心区自己的故事
。300万至500万元刚需段占比达到31.5%，即便核心区业主卖掉房子拿到置换资金，

　　深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示 ：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，

　　据乐有家研究中心数据 ，

　　这种分化不仅体现在价格上， 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，位于深圳湾核心地段，深圳楼市真正的底部确认，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏”。9月1日至10日，目前 ，需要加上一个限定语：结构性的 。但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，但这不是一场全面复苏 。深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1%，溢价率高达125.46%，深圳湾 、相比于核心区，需要注意的是，克而瑞数据显示，地块位于福田香蜜湖街道，这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米 。据二手房公开信息显示，都砸在了深圳最核心的地段上。这意味着深圳楼市全面回暖，截至9月13日
，还要追溯到2017年底的海德园项目
。结构性银十” 
。1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度，当下市场的真实底色是分化” 。 南山 、更体现在资金流向上 。十年没有新盘入市 ，

　　海报新闻记者 孙杰 深圳报道

　　9月10日，